Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Alle Eckpunkte zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) für das Jahr 2026
Die Wärmewende in Deutschland erreicht eine neue Stufe: Am 10. Juli 2026 wurde das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Mit diesem Übergang ändern sich die gesetzlichen Anforderungen an die Nutzung fossiler Brennstoffe grundlegend, wobei der Fokus laut Bundesregierung nun verstärkt auf pragmatischen Lösungen und der energetischen Sanierung liegt.
Doch was bedeutet der Wechsel vom GEG zum GModG konkret für Sie? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über die Eckpunkte des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes, welche Fristen Hausbesitzer jetzt beachten müssen und mit welchen Förderungen der Staat den Umstieg auf erneuerbare Energien unterstützt. Wir klären auf, welche Heizungen künftig erlaubt sind und wie Sie Ihr Eigenheim zukunftssicher aufstellen.
Wichtig für Sie: Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen und löst das Gebäudeenergiegesetz ab. Die wichtigsten Neuerungen und Fristen fassen wir in diesem Ratgeber für Sie zusammen. Bei Fragen zu Ihrer individuellen Situation beraten Sie die Energieexperten von energis gern.
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Das Wichtigste in Kürze zum Gebäudeenergiegesetz und zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Vom GEG zum GModG: 2026 wurde das Gebäudeenergiegesetz durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst. Großzügigere Übergangsfristen geben Eigentümern mehr Zeit, um den Umstieg auf erneuerbare Energien ohne finanziellen Zeitdruck und passend zum individuellen Zustand ihrer Immobilie zu planen.
65-Prozent-Regel: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt beim Heizungstausch die starre Pflicht zur sofortigen Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energie durch ein Stufenmodell. Statt einer festen Quote gilt die sogenannte Bio-Treppe, eine stufenweise Erhöhung beim Anteil regenerativer Brennstoffe.
Anforderungen an moderne Heizsysteme: Die technischen Vorgaben für Heizungen im GModG sind stärker auf die individuellen Gegebenheiten der Bestandsgebäude zugeschnitten als im GEG. So rücken neben der klassischen Wärmepumpe auch Hybridlösungen und die Vorbereitung auf künftige Brennstoffe wie Wasserstoff stärker in den Fokus der Gesetzgebung.
Förderung für Ihre Modernisierung: Auch mit der Änderung des Gesetzes bleibt die finanzielle Unterstützung für den Umstieg auf erneuerbar betriebene Systeme weitestgehend erhalten. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhalten Sie weiterhin attraktive Zuschüsse, um die Anforderung an ein klimafreundliches Zuhause ohne finanzielle Überlastung meistern zu können.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz einfach erklärt?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst und damit den Rahmen für die Wärmewende neu definiert. Während das alte Heizungsgesetz stark auf technische Verbote setzte, verfolgt das GModG einen ganzheitlichen Ansatz für Immobilien. Ziel ist es, den Weg zur Klimaneutralität durch mehr Zeit und individuelle Lösungen für jedes Gebäude sozial verträglicher zu gestalten. Hier finden Sie eine Übersicht über die Neuausrichtung im Gebäudemodernisierungsgesetz:
Kein Heizungsverbot: Im Gegensatz zum GEG sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz kein abruptes Verbot für bestehende Öl- oder Gasheizungen vor. Funktionierende Anlagen dürfen weiter betrieben und bei Defekten repariert werden, was Eigentümern eine langfristige Sicherheit gibt.
Die Bio-Treppe als Stufenmodell: Das GModG setzt auf eine schrittweise Umstellung der Energieträger. Der Einstieg in diese Bio-Treppe ist für das Jahr 2029 festgeschrieben und startet mit einem verpflichtenden Anteil von 10 Prozent grünem Gas oder Öl. Die weiteren Stufen sind gesetzlich festgelegt: 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Die neue Brennstoff-Quote ab 2028: Ergänzend zur Bio-Treppe führt das Gesetz eine Quote für die Energieversorger ein. Ab 2028 müssen Gas- und Ölversorger zunächst 1 Prozent klimafreundliche Gase oder Öle in ihre Netze einspeisen. Da dieser Anteil stetig steigt, verbessert sich die CO₂-Bilanz für alle Haushalte automatisch über den Brennstoff-Mix.
Freie Wahl der Heizung: Hauseigentümer können künftig flexibler entscheiden, wie sie die gesetzlichen Vorgaben erfüllen. Neben der klassischen Wärmepumpe sind auch Hybridheizungen, der Anschluss an ein Wärmenetz oder Heizsysteme, die für grünen Wasserstoff bereit sind, als gleichwertige Optionen im neuen Gesetz verankert. Ergänzend dazu gewinnt die Nutzung von vergünstigtem Wärmestrom an Bedeutung, um den Betrieb elektrischer Systeme wirtschaftlich zu gestalten.
Unabhängigkeit von der kommunalen Wärmeplanung: Das Gebäudemodernisierungsgesetz entkoppelt die Installation einer neuen Heizung von der Veröffentlichung lokaler Wärmepläne. Eigentümer können jederzeit eine neue Heizung einbauen, ohne dass die Anforderung an das System vom aktuellen Planungsstand ihrer Kommune abhängt. Diese Neuregelung schafft Planungssicherheit für die energetische Sanierung, da Investitionen unabhängig von städtischen Fristen vorgezogen oder aufgeschoben werden können.
Ziele: Warum wird das Gebäudeenergiegesetz 2026 zum Gebäudemodernisierungsgesetz?
Der Wechsel vom GEG hin zum GModG ist die direkte Reaktion auf die massive Kritik am ursprünglichen Heizungsgesetz. Während die alte Gesetzgebung oft als starre Vorgabe für den Heizungskeller wahrgenommen wurde, rückt das Gebäudemodernisierungsgesetz das gesamte Haus in den Fokus:
Ganzheitlicher Ansatz: Das Gesetz betrachtet Heizung, Dämmung und Fenster als Einheit. Ziel ist es, den Energiebedarf des gesamten Gebäudes zu senken, statt nur den Einbau einer bestimmten Technik zu erzwingen.
Technologieoffenheit: Die Neuausrichtung bricht die Fixierung auf die Wärmepumpe auf. Durch die Integration der Bio-Treppe bleiben Gasheizungen und Ölheizungen als Brückentechnologie erhalten, sofern sie langfristig auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden können.
Entlastung der Bürokratie: Mit dem GModG wird das Ziel verfolgt, die Dokumentationspflichten für Privateigentümer spürbar zu vereinfachen. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben künftig unkomplizierter nachweisbar sein, um den Verwaltungsaufwand bei Sanierungsprojekten im Vergleich zum alten Gebäudeenergiegesetz zu reduzieren.
Wertsicherung der Immobilie: Wer bereits in eine Heizung investiert hat, wird durch das GModG vor einem vorzeitigen Austauschzwang geschützt. Bestehende Anlagen dürfen bis zum Ende ihrer technischen Lebensdauer für die Nutzung im Gebäude verbleiben. Diese Regelung stellt sicher, dass die Wärmewende für Privatpersonen finanziell planbar bleibt.
Die wichtigsten Änderungen des GModG gegenüber dem GEG auf einen Blick
Der direkte Vergleich zwischen dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz und dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz zeigt den Kurswechsel deutlich. Die folgende Gegenüberstellung fasst die wesentlichen Neuerungen für Sie zusammen:
Aspekt | Regelung durch das GEG | Neuerung durch das GModG |
Grundprinzip beim Einbau | Fokus auf der Pflicht des einzelnen Eigentümers zur sofortigen Umstellung auf klimafreundliche Wärme | Strategiewechsel hin zu einer Lösung, bei der die Verantwortung zwischen Hausbesitzer und Energieversorger geteilt wird |
Fahrplan | Starre 65-Prozent-Regel direkt zum Zeitpunkt der Installation der neuen Heizung. | Schrittweise Beimischung grüner Brennstoffe durch Bio-Treppe mit einer Einstiegsquote von 10 Prozent ab 2029 |
Zulässigkeit fossiler Systeme | Reine Gas- oder Ölheizungen nur noch als Hybridlösung (zum Beispiel mit Wärmepumpe) zulässig | Einbau moderner Kessel für Gas oder Öl ist wieder uneingeschränkt möglich, sofern der neue Fahrplan eingehalten wird |
Technologie-Vielfalt | Fokus primär auf der elektrischen Lösung durch eine Wärmepumpe | Echte Technologieoffenheit ermöglicht auch den Anschluss an ein Wärmenetz oder die Nutzung von Wasserstoff |
Kommunale Wärmeplanung | Pflichten für Eigentümer oft starr an den Veröffentlichungstermin lokaler Wärmepläne gebunden | Sanierung und Heizungstausch zeitlich entkoppelt, was eine Umsetzung unabhängig von kommunalen Fristen erlaubt |
Rolle des Energieausweises | Dient primär der Information über den energetischen Ist-Zustand beim Verkauf oder Vermietung | Energieausweis wird zum Fahrplan, um die Effizienzklasse am Gebäude gezielt und langfristig zu verbessern |
Kosten für Haushalte | Hohe Anfangsinvestitionen beim Umstieg auf rein erneuerbare Systeme | Niedrigere Einstiegshürden beim Heizungskauf, aber steigende Betriebskosten durch Bio-Anteile |
Praxistipp von energis: Behalten Sie Ihre Betriebskosten und Eigenversorgung im Blick
Durch das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 wird Strom immer mehr zur primären Energiequelle für Wärme. Da moderne Systeme wie die Wärmepumpe elektrische Energie nutzen, entscheiden künftig vor allem Ihre Stromkosten darüber, wie rentabel Ihre neue Heizungsanlage wirklich ist.
Wenn Sie sich beispielsweise für eine Photovoltaikanlage entscheiden, produzieren Sie den benötigten Heizstrom einfach selbst. So steigern Sie den Anteil erneuerbarer Energien an Ihrem Gebäude autark und machen sich Stück für Stück unabhängiger von der Preisentwicklung bei fossilen Brennstoffen oder den Stufen der Bio-Treppe.
Sollten Sie sich bei Ihrer Planung bereits für eine Wärmepumpe entschieden haben, lässt sich diese Unabhängigkeit noch weiter ausbauen. Da solche Systeme Strom als Hauptenergiequelle nutzen, können Sie Ihre laufenden Kosten mit speziellen Wärmestrom-Tarifen deutlich besser kalkulieren. Um diese Flexibilität noch smarter zu nutzen, bietet sich zudem ein dynamischer Stromtarif an. Damit nutzen Sie den Strom genau dann, wenn er an der Börse besonders günstig ist, und verschieben Ihren Verbrauch automatisch in preiswerte Zeitfenster.
So verwandeln Sie die gesetzlichen Anforderungen des GModG in eine Chance für ein zukunftssicheres und wirtschaftliches Zuhause.
Ab wann gilt das neue GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen und löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab.
Für Projekte, die genau in der Wechselphase zwischen dem alten GEG und dem neuen GModG liegen, gelten Übergangsregelungen: Das Gesetz tritt mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt gestaffelt in Kraft. Bereits begonnene Vorhaben und ausgestellte Energieausweise genießen Bestandsschutz – ein gültiger Energieausweis bleibt 10 Jahre gültig, eine Austauschpflicht besteht nicht.
Welche Heizungen sind 2026 nach GModG erlaubt?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz beendet die Verunsicherung, die durch die strikten Verbote des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes entstanden ist. Der Grundsatz lautet: Jede Heizung ist erlaubt, solange sie langfristig zur Klimaneutralität beiträgt. Sie haben die volle Entscheidungsfreiheit, welches System am besten zu Ihrem Gebäude und Ihrem Budget passt. Diese Heizsysteme stehen Ihnen 2026 zur Auswahl:
Wärmepumpen: Diese Systeme nutzen kostenlose Umweltenergie aus der Luft, dem Wasser oder dem Erdreich und erfüllen alle künftigen Anforderungen im Neubau und Bestand ohne weitere Auflagen. Besonders effizient arbeiten sie in Verbindung mit Wärmestrom: Durch reduzierte Netzentgelte für steuerbare Verbrauchseinrichtungen sinken die laufenden Betriebskosten im Vergleich zum Haushaltsstrom deutlich.
Gas- und Ölheizungen: Der Einbau moderner Brennwertgeräte bleibt weiterhin möglich. Die Erfüllung der Klimavorgaben erfolgt hier über die Bio-Treppe, bei der ab 2029 ein steigender Anteil an grünem Gas oder Öl genutzt werden muss.
Hybridheizungen: Diese Anlagen kombinieren zwei verschiedene Techniken wie zum Beispiel eine Gasheizung für sehr kalte Tage mit einer Wärmepumpe oder Solarthermie für den täglichen Grundbedarf.
Fern- und Nahwärme: Der Anschluss an ein bestehendes oder geplantes Wärmenetz ist eine komfortable Lösung, bei der Sie sich nicht selbst um die Erzeugung der Wärme kümmern müssen.
Biomasse- und Pelletheizungen: Diese Systeme nutzen Holzpellets, Hackschnitzel oder Scheitholz und sind technisch sinnvoll für Gebäude mit hohem Wärmebedarf, da sie problemlos die erforderlichen hohen Temperaturen für alte Heizkörper liefern, ohne dass das gesamte Haus vorher gedämmt werden muss.
Stromdirektheizungen und Infrarotsysteme: Diese Optionen sind vor allem in sehr gut gedämmten Häusern mit geringem Wärmebedarf eine kostengünstige Alternative beim Einbau.
Wasserstofffähige Heizungen: Sie können Gasheizungen installieren, die heute mit Erdgas laufen und später auf den Betrieb mit 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden können.
Solarthermie: Diese Anlagen unterstützen die Warmwasserbereitung oder die Heizung und lassen sich mit fast allen anderen Systemen kombinieren, um den Zukauf von Brennstoffen zu reduzieren.
Brennstoffzellen: Diese moderne Technik erzeugt gleichzeitig Wärme und Strom für das Gebäude, was die Unabhängigkeit vom öffentlichen Stromnetz erhöht.
Um bei den vielen verschiedenen Optionen den Überblick zu behalten, kann eine Energieberatung sinnvoll sein. Da das GModG zwar die Wahlfreiheit zum Heizungssystem zurückgibt, aber durch die Bio-Treppe langfristig höhere Kosten für fossile Brennstoffe anstehen, finden die Experten von energis das wirtschaftlichste Konzept für Ihr Zuhause.
Für wen gelten die neuen Vorgaben des GModG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz umfasst den gesamten Gebäudesektor in Deutschland. Da es das bisherige GEG ablöst, richten sich die neuen Vorgaben an verschiedene Akteure, wobei das Gesetz stark nach der jeweiligen Verantwortlichkeit unterscheidet.
Während Eigentümer die strategischen Entscheidungen für das Gebäude treffen, sind Mieter vor allem von den resultierenden Betriebskosten betroffen. Auch für den gewerblichen Bereich sind spezifische Anpassungen geplant, um den Anteil erneuerbarer Energien branchenübergreifend zu steigern und die Klimaziele im Immobiliensektor realistisch zu erreichen.
Was ändert sich durch das GModG 2026 für Hausbesitzer?
Für Eigentümer verschiebt sich mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz der Fokus vom reinen Heizungstausch bei Defekt hin zu einer langfristigen und vorausschauenden Sanierungsplanung. Das GModG gibt Ihnen dabei mehr Eigenverantwortung, aber auch größere Planungssicherheit:
Wirtschaftliches Kalkül: Als Besitzer tragen Sie künftig die strategische Verantwortung bei der Wahl Ihres Heizsystems. Sie müssen abwägen, ob sich ein vermeintlich günstiger Einbau eines Gaskessels trotz der ab 2029 stufenweise steigenden Kosten für Bio-Brennstoffe langfristig wirklich rechnet.
Planungssicherheit durch Wärmeplanung: Durch die engere Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung erhalten Besitzer schneller Klarheit darüber, welche Infrastruktur vor ihrer Haustür entsteht. So können Sie fundierter entscheiden, ob eine individuelle Wärmepumpe oder ein Anschluss an ein lokales Wärmenetz die wirtschaftlich sinnvollere Wahl für das eigene Gebäude ist.
Was ändert sich durch das GModG 2026 für Mieter?
Für Mieter stehen im GModG Schutzmechanismen im Vordergrund, die eine soziale Schieflage durch die Energiewende verhindern sollen. Ziel der Reform ist es, Modernisierung fair und bezahlbar zu gestalten:
Deckelung der Modernisierungsumlage: Die Kosten für energetische Maßnahmen am Gebäude dürfen nur so weit auf die Miete umgelegt werden, dass die Bezahlbarkeit gewahrt bleibt. Das Ziel ist die sogenannte Warmmietenneutralität, bei der die Mietsteigerung im Idealfall durch sinkende Heizkosten aufgefangen wird.
Vermeidung der Brennstoff-Falle: Um Mieter vor explodierenden Nebenkosten abzusichern, werden Vermieter stärker an den CO2-Kosten und den Preisaufschlägen für Bio-Brennstoffe beteiligt. Dies greift insbesondere dann, wenn sich der Eigentümer bewusst gegen den Einbau effizienter, erneuerbarer Systeme wie einer Wärmepumpe entscheidet.
Digitale Transparenz: Bis Ende 2026 wird die Umstellung auf fernablesbare Zähler abgeschlossen. Das gibt Ihnen als Mieter die Möglichkeit, Ihren Verbrauch durch automatisch bereitgestellte Monatsübersichten bequem zu kontrollieren und Ihr Heizverhalten aktiv an die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen anzupassen.
Anforderungen an Neubauten und Gebäudebestand im GModG
Das Gebäudemodernisierungsgesetz zieht eine klare Linie zwischen Häusern, die bereits stehen, und Gebäuden, die erst noch gebaut werden. Während das Gesetz im Bestand auf maximale Flexibilität setzt, bereitet es den Neubau schrittweise auf den sogenannten Nullemissionsstandard vor.
Gebäudebestand: Flexibilität und Bestandsschutz
Neubauten: Der Weg zum Nullemissionsgebäude
Sind Sie bereits Eigentümer, schenkt Ihnen das GModG wertvolle Zeit für eine durchdachte Sanierungsstrategie ohne Zeitdruck. Planen Sie jedoch einen Neubau, sollten Sie nicht nur auf die aktuellen Mindeststandards schauen. Wer heute bereits einen hohen Anteil erneuerbarer Energien einplant, baut ein wertstabiles Haus, das auch nach 2030 noch den dann geltenden Gesetzen entspricht und unabhängig von teuren fossilen Brennstoffen bleibt.
Jetzt Strategie für das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 planen
– Thomas Schneider, Kundenberater
Förderungen für den Heizungstausch nach dem GModG
Das Modernisierungsgesetz für Gebäude behält die bewährten Förderstrukturen bei, um den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme finanziell attraktiv zu machen. Das aktuelle Versprechen der Bundesregierung: Die staatliche Unterstützung durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bis mindestens 2029 in vollem Umfang erhalten bleiben, damit die neue Wahlfreiheit der Heizung nicht an den Kosten scheitert. Diese finanziellen Hilfen können Sie für Ihr Gebäude nutzen:
Die Grundförderung: Jeder Eigentümer, der seine Immobilie selbst nutzt, erhält eine Basisförderung von 30 Prozent, egal welches Einkommen vorliegt.
Klimageschwindigkeitsbonus: Selbstnutzende Eigentümer, die ihre alte fossile Heizung bis Ende 2028 durch eine neue, klimafreundliche Heizung ersetzen, erhalten zusätzlich zur Grundförderungen einen Bonus von 20 Prozent.
Einkommensbonus: Diese Hilfe ist für selbstnutzende Eigentümer mit einem Haushaltseinkommen von unter 40.000 Euro pro Jahr gedacht. Der Einkommensbonus beträgt bis zu 30 Prozent und soll sicherstellen, dass sich auch Familien mit kleinerem Budget den Umstieg von einer alten Öl- oder Gasheizung auf eine klimafreundliche Lösung – wie eine Wärmepumpe, eine Pelletheizung oder den Anschluss an ein Wärmenetz – finanziell stemmen können.
Obwohl Sie die verschiedenen Boni miteinander kombinieren können, ist die staatliche Unterstützung bei einer maximalen Gesamtförderung von 70 Prozent gedeckelt. Da die anrechenbaren Kosten für den Heizungstausch bei 30.000 Euro liegen, zahlt Ihnen der Staat im besten Fall also bis zu 21.000 Euro zu Ihrer neuen Heizung dazu. Reicht das Ersparte trotz dieses hohen Zuschusses nicht aus, vermittelt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zusätzlich zinsgünstige Kredite von bis zu 120.000 Euro, um die restliche Summe für die energetische Sanierung an Ihrem Gebäude abzusichern.
Als Ihr regionaler Partner unterstützt energis Sie dabei, im Dschungel der neuen Gesetzesvorgaben und Förderungen den Überblick zu behalten und die passende Lösung für Ihre Immobilie zu finden. Wir begleiten Sie von der ersten Planung bis zur sicheren Energieversorgung, damit Ihr Umstieg technisch und wirtschaftlich zum Erfolg wird. Bei individuellen Fragen zu Ihrem Anschluss oder den neuen Tarifen stehen Ihnen unsere Experten gerne persönlich zur Seite.
Fazit: Welche Konsequenzen hat die Umwandlung vom GEG zum GModG?
Die Änderung des Gebäudeenergiegesetzes in das Gebäudemodernisierungsgesetz beendet den pauschalen Sanierungszwang und gibt Immobilienbesitzern die technische Entscheidungsfreiheit über ihre Heizung zurück. Anstatt starrer Verbote steht die wirtschaftliche Eigenverantwortung im Vordergrund, da das Gesetz den Austauschzeitpunkt und die Wahl des Heizsystems – ob Wärmepumpe, Gasbrennwertgerät oder Pelletheizung – weitgehend dem Eigentümer überlässt.
Wer sich gegen den Umstieg entscheidet, trägt jedoch das kalkulierbare Risiko steigender Betriebskosten durch die gesetzliche Bio-Treppe und die CO2-Abgabe ab 2028. Das GModG verlagert den Fokus somit weg von staatlichen Verboten hin zu marktwirtschaftlichen Anreizen, bei denen eine energetische Sanierung am Gebäude primär der langfristigen Wertstabilität und Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen dient.
